Immobilier à Montmartre : le vrai du faux vu par les pros

Pour démêler le vrai du faux, nous avons réuni trois agents immobiliers indépendants du quartier : Guilaine Gougnard de l’Étude Lepic, Brice Moyse d’Immopolis, et Jean-Laurent Devaux de l’Agence des Trois Frères. Et leur constat est plus nuancé, parfois même à l’inverse des idées reçues.

VRAI : Montmartre a changé mais reste un village dans Paris

C’est presque un lieu commun, mais sur ce point, les trois professionnels sont unanimes : Montmartre conserve une identité de village. Un village chic, parfois un peu “snob” peut-être, mais un village quand même, toujours aussi désirable. On s’y connaît, on y croise toujours les mêmes visages, on parle à son voisin, on se mobilise pour la piétonnisation ou contre un changement de circulation…

Ce qui a changé, c’est surtout le profil des acheteurs. Là où la Butte attirait autrefois comédiens, intermittents, artistes et profils issus des médias, elle séduit désormais davantage avocats, financiers, médecins et cadres supérieurs. Le cliché de la bohème n’a pas complètement disparu, mais il s’est transformé.

Une évolution qui, selon Jean-Laurent Devaux, a eu un effet tangible sur le bâti lui-même : les copropriétés ont été rénovées, les travaux votés, les immeubles remis à niveau. Le quartier y a gagné en confort et en valeur patrimoniale.

FAUX : les prix flambent encore sans limite

Autre mythe tenace : à Montmartre, les prix ne feraient que grimper. En réalité, les agents décrivent aujourd’hui un marché beaucoup plus calme. Après une période de “bulle immobilière” et de fortes plus-values, la situation serait revenue à davantage de stabilité : moins de frénésie, davantage de rationalité. Selon Brice Moyse, Montmartre serait même redevenu « plus abordable qu’avant le Covid ». Non pas bon marché, bien sûr, mais moins soumis aux exagérations qui ont longtemps nourri la réputation du quartier : “Parce que souvent à Montmartre, il y a une perception et il y a une réalité.”

Le mot qui revient le plus souvent dans leur bouche est celui de “juste prix”. Les vendeurs seraient aujourd’hui plus à l’écoute, les acheteurs plus prudents, et les excès de valorisation moins fréquents. C’est ici qu’émerge une critique partagée des grands réseaux immobiliers. Les trois indépendants défendent une approche plus réaliste de l’estimation, à rebours des surévaluations parfois pratiquées pour décrocher des mandats.

Jean-Laurent Devaux évoque notamment les conséquences très concrètes de ces estimations irréalistes, notamment dans les successions : biens bloqués pendant des mois, droits acquittés sur des valeurs trop élevées, projets familiaux retardés. À les écouter, le vrai luxe montmartrois ne serait pas tant le prix affiché que la justesse de l’accompagnement.

VRAI : les agences indépendantes gardent la main

À Montmartre, beaucoup de grosses enseignes immobilières sont présentes, tandis que d’autres ont tenté de s’imposer. Mais selon les trois agents, le quartier continue de privilégier les structures indépendantes.

Pourquoi ? Parce qu’ici, l’immobilier fonctionne encore comme un commerce de proximité, et la légitimité ne s’achète pas à coups de vitrines premium, elle se construit dans la durée, au contact du quartier. Les habitants veulent parler à quelqu’un qui connaît l’immeuble, la copropriété, la rue, parfois même l’histoire du précédent propriétaire. On vient chercher une expertise locale, mais aussi une forme de convivialité. Le café partagé, la conversation qui déborde du mandat, la recommandation transmise par la boulangère ou le voisin : ce sont encore des réalités très montmartroises. Autrement dit : on vient autant pour l’agence que pour la personne qui l’incarne. Ici, la réputation locale, le bouche-à-oreille et la confiance pèsent autant voire plus que la puissance d’une enseigne.

VRAI : le vrai point de tension reste la location

S’il y a une affirmation sur laquelle ils ne nuancent pas, c’est celle-ci : louer à Montmartre est devenu extrêmement difficile, voire impossible. À peine une annonce publiée, le téléphone s’emballe : une centaine d’appels en moins d’une heure. Le phénomène illustre la pénurie extrême qui frappe aujourd’hui le marché parisien, et particulièrement les quartiers centraux et attractifs comme Montmartre.

Brice Moyse, qui gère plus de 500 biens dans le 18e, pointe plusieurs causes : raréfaction des investisseurs, hausse du coût des rénovations liée aux exigences énergétiques, augmentation de la taxe foncière, et surtout encadrement des loyers. Sur ce point, sa position est claire : non pas une opposition de principe à la régulation, mais la conviction que le découpage actuel ne reflète pas les réalités micro-locales du quartier. Selon lui, il est absurde d’appliquer les mêmes plafonds entre des secteurs aux valeurs patrimoniales très différentes : “on ne peut pas louer au même prix rue lepic et à Simplon par exemple, ou avenue Junot et rue de Clignancourt, ça n’a pas de sens”.

Pour les locataires, cela se traduit par une compétition féroce. Pour les agences, par un marché qu’ils décrivent comme complètement figé. Mais comment protéger les locataires sans décourager l’offre ?

FAUX : Airbnb règne toujours sur la Butte

Pendant des années, Montmartre a été l’un des symboles de la location touristique à Paris. Aujourd’hui, les agents assurent que la situation a fortement changé. Tous insistent sur le durcissement des règles et sur le fait que la location touristique d’un appartement hors résidence principale est désormais très encadrée, voire interdite dans la plupart des cas. Le phénomène existe encore, mais beaucoup moins qu’avant. A Paris, et particulièrement dans les immeubles d’habitation de la Butte, la location touristique n’est plus le modèle évident qu’elle a pu être.

Sur ce point, leur rôle en tant qu’agent immobilier reste essentiel, Guilaine Gougnard avouant ne jamais hésiter à “faire la leçon” aux acquéreurs : “je leur dis : c’est interdit, vous avez de grandes chances d’être pénalisé et de toute façon ça ne marche pas comme ça à Paris. Votre bien va se faire dégrader, vous allez avoir des problèmes dans la copropriété, donc ne le faites pas !”.

VRAI : un agent immobilier indépendant est aussi un voisin

Au fond, ce qui ressort le plus de cet échange n’est peut-être pas l’état du marché, mais la manière dont nos trois professionnels définissent leur métier. Loin de la simple transaction, ils revendiquent un rôle de conseil global : estimation, succession, recherche d’appartement, travaux, réglementation, copropriété, stratégie patrimoniale… Et surtout, ils aiment Montmartre, qu’ils connaissent parfaitement.

Sur la Butte, l’agent immobilier doit rester une figure de quartier. Quelqu’un que l’on croise à la boulangerie, chez le caviste, à une réunion d’association ou dans une chorale. Et c’est peut-être là que réside la singularité profonde du marché montmartrois : derrière les prix, les vues et le prestige, il reste une histoire de liens humains.

Dans un quartier toujours aussi convoité, qui change sans se renier et qui se vit encore comme un village, l’immobilier demeure d’abord une affaire de confiance.